¿Cómo puedo, como propietario de una vivienda, eliminar legalmente un gravamen mecánico inválido o vencido del título de mi propiedad en California?

Para eliminar un gravamen mecánico vencido o inválido, puede obtener una liberación firmada del contratista o presentar una petición ante el tribunal para que un juez ordene su eliminación. A continuación, se explica cómo eliminar un gravamen vencido del título de propiedad en California: Paso 1: Confirme que el gravamen ha vencido. Un gravamen mecánico vence automáticamente si el contratista no presenta una demanda para ejecutarlo dentro de los 90 días calendario posteriores a la fecha de su registro. Verifique el documento del gravamen para conocer la fecha de registro en la Oficina del Registrador de su Condado y confirme que no se haya presentado ninguna demanda en su contra en el Tribunal Superior local. Paso 2: Solicite una liberación voluntaria. Comuníquese con el contratista que presentó el gravamen. Infórmele cortésmente que el gravamen ha vencido y solicítele que firme un formulario de "Liberación del Gravamen del Mecánico". Si está de acuerdo, debe firmar el formulario de liberación ante un notario y luego debe presentarlo en la Oficina del Registrador del Condado. Paso 3: Enviar una carta de demanda formal. Si el contratista se niega o no responde, envíe una carta de demanda formal por correo certificado. La carta debe indicar que el gravamen es inaplicable porque ha transcurrido el período de 90 días para la ejecución hipotecaria. Exija que firmen y registren una liberación dentro de un plazo específico (por ejemplo, 15 días) o presentará una petición judicial para eliminarlo y solicitar los honorarios de los abogados. Paso 4: Presentar una petición para liberar el gravamen. Si la demanda no prospera, el siguiente paso es presentar una "Petición para liberar la propiedad del gravamen" ante el Tribunal Superior del condado donde se encuentra la propiedad. Este procedimiento judicial especial y acelerado (según el Código Civil de California § 8480) solicita a un juez que anule formalmente el gravamen vencido. Deberá notificar al contratista con una copia de la petición. Paso 5: Obtener y registrar la orden judicial. Asistirá a una audiencia judicial. Si el juez acuerda que el gravamen ha vencido, emitirá una orden judicial para liberarlo. Debe obtener una copia certificada de esta orden del secretario del tribunal y llevarla a la Oficina del Registrador del Condado para que se inscriba junto con el título de propiedad, lo que elimina oficialmente el gravamen. Detalles y matices importantes: El proceso para eliminar un gravamen que usted considera fraudulento o procesalmente inválido desde el principio (en lugar de simplemente vencido) es más complejo y generalmente requiere una demanda completa. Si gana su petición judicial por un gravamen vencido, la ley establece que el tribunal le otorgará honorarios razonables de abogado, generalmente hasta $2,000. Advertencias y limitaciones: La presentación de documentos judiciales requiere un estricto cumplimiento de los procedimientos y plazos legales. Un error puede causar que su caso se retrase o se desestime. Asegúrese de tener una prueba clara de la fecha de registro del gravamen y de que no se presentó una demanda de ejecución hipotecaria antes de proceder. Esta es información general y no constituye asesoramiento legal. Para situaciones complejas, como una disputa sobre la fecha de vencimiento o un gravamen fraudulento, debe consultar con un abogado calificado en California.