Каковы мои законные права как арендатора в Калифорнии в случае продажи или обращения взыскания на арендуемую мной недвижимость?

В Калифорнии ваши права как арендатора защищены, даже если арендуемое вами жилье продается или взыскивается в принудительном порядке; новый владелец, как правило, не может немедленно выселить вас и обязан соблюдать условия вашего действующего договора аренды. Ниже описано, как защитить свои права. **Шаг 1. Проверьте статус недвижимости и изучите свой договор аренды** Незамедлительно найдите ваш письменный договор аренды. Если вы получили «Уведомление о продаже имущества доверительным управляющим» (Notice of Trustee's Sale) или уведомление от нового владельца, условия вашего договора аренды имеют решающее значение. Новый владелец обычно принимает на себя обязанности вашего первоначального арендодателя в соответствии с действующим договором аренды. **Шаг 2. Ознакомьтесь с требованиями к уведомлению при обычной продаже** Если недвижимость продается в обычном порядке (не в результате обращения взыскания) и новый владелец хочет, чтобы вы съехали, он должен предоставить законное основание в соответствии с Законом о защите арендаторов (Гражданский кодекс, статья 1946.2). Распространенным основанием является намерение нового собственника въехать в жилье для личного проживания. В этом случае он обязан направить вам письменное уведомление не менее чем за 60 дней, если вы прожили в жилье год или более, и может быть обязан предоставить вам помощь в переезде. **Шаг 3. Узнайте о своих особых правах при обращении взыскания на недвижимость** Если недвижимость продана в результате обращения взыскания, вы обладаете надежной защитой. Новый владелец обязан соблюдать условия срочного договора аренды до его истечения, за исключением случаев, когда он планирует проживать в этом жилье; в такой ситуации он все равно должен направить письменное уведомление об освобождении жилья за 90 дней. Если у вас договор аренды с ежемесячным продлением, новый владелец обязан направить вам письменное уведомление о выселении за 90 дней (ГПК, статья 1161b). **Шаг 4. Продолжайте вносить арендную плату надлежащему лицу** Вы должны продолжать платить за аренду, чтобы оставаться добросовестным арендатором. Не прекращайте вносить арендную плату, пока не получите официальные письменные инструкции от нового владельца или банка с указанием лица, которое теперь имеет законное право на получение платежей. Запросите эту информацию в письменной форме. **Шаг 5. Документируйте все общение** Храните копии всех писем, уведомлений, электронных сообщений и вашего договора аренды. Документируйте каждый разговор с арендодателем, банком или новым владельцем, включая дату, время и предмет обсуждения. Эта документация имеет решающее значение в случае возникновения спора. **Важные моменты:** Ваш договор аренды остается в силе, и новый владелец должен соблюдать его условия, включая надлежащее обращение с вашим гарантийным депозитом. Он не может принудить вас к подписанию нового договора аренды. Вам также могут предложить соглашение «деньги за ключи» (cash for keys), чтобы вы добровольно съехали раньше; условия такого соглашения являются предметом переговоров. **Примечание:** Данные законы штата обеспечивают минимальный уровень защиты. В вашем городе или округе могут действовать более строгие постановления о контроле арендной платы или о порядке выселения, предоставляющие дополнительные права. Как правило, эти меры защиты применяются только в том случае, если вы своевременно вносите арендную плату и не нарушаете условия договора аренды. Данная информация носит общий характер и не является юридической консультацией. В сложных ситуациях проконсультируйтесь с квалифицированным адвокатом в Калифорнии.